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CM(Construction Management)이란
 
  건설사업관리제도 (CM) 건설계약
2006/10/11 11:22
http://blog.naver.com/lcsldk/130009718155

CM (Construction Management)
CM 제도의 배경 및 필요성
건설공사의 부실시공 방지를 위하여 건설공사 감리제도가 도입된 이후 1994년 책임감리제도가 시행되었으나 계속되는 대형공사의 부실시공 사례 등으로 국내 건설업계는 새로운 제도의 도입을 모색하게 되었다. 또한 단일 건설공사의 대형화, 복잡화, 전문화로 인한 종합적인 관리시스템이 필요하게 되었으며 이러한 점은 발주기관에서 더욱 필요성을 인정하게 되었다.
CM (Construction Management-건설사업관리) 제도는 건설공사의 기획단계, 설계단계, 구매 및 입찰단계, 시공단계, 유지관리단계 전체의 종합적 관리시스템을 의미하며, 공정관리, 견적관리, 정보관리, 품질관리, 프로젝트관리 등은 CM의 일부분을 차지한다. 또한 현재 설계•시공간의 정보단절로 인한 공사의 부조화를 막기 위하여 CM업자는 설계단계의 설계의도대로 시공이 진행될 수 있도록 관리함으로써 공사의 품질을 향상시키는 역할을 한다. 이러한 CM제도의 시행을 위해서는 다음 그림과 같은 분야별 CM 운영체계가 필요하게 된다.

그림 1. CM을 위한 종합정보관리 체계

국내의 책임감리제도는 구미지역의 CM제도와 유사한 제도이나 CM제도는 공사기획단계부터 완료후 단계까지 공사의 전 Life-cycle을 대상으로 하며, 반면에 책임감리제도는 다분히 시공단계의 품질관리에 중점을 두고 있는 점에서 두 제도의 궁극적인 차이점을 알 수 있다.

국내에서 CM은 건설산업기본법에 의하여 1997년부터 시행이 명문화되었으며, 인천신공항사업과 고속철도사업 등에는 그 이전부터 Bechtel 및 Turner 사 등에서 CM 관련 업무를 수행해 오고 있다. 그러나 2개의 대형국책사업에 적용된 CM은 CM기능의 부분적 적용으로 총괄적 사업관리가 가질 수 있는 효과를 상쇄시키는 부분들이 있으며, 최근 상암동 월드컵 주경기장은 국내업자에 의해 CM사업이 계약된 최초의 공사라고 할 수 있다.

이 경우에도 CM이 현재의 시공단계에 국한된 책임감리의 변형으로 시행된다면, 적용효과는 미진할 수밖에 없을 것이다. 즉, 궁극적으로 CM은 기획단계에서 유지관리단계까지 총괄적 사업관리의 영역에서 책임을 갖고 시행되어야 적용효과를 극대화할 수 있다. 이러한 관점에서 본다면 국내의 CM 적용방식은 초기단계에 발주자 대리인역할 (Agency형) 방식에서 단계적으로 선택적 책임형 (GMP형)방식으로 시행함이 바람직할 것이다.

아울러 책임감리와의 분명한 관계정립이 요구되며, 이를 위하여 궁극적으로는 소정의 능력검증 후 책임감리면허의 CM면허 전환이 요구된다. 유사한 두 제도의 상존은 시행과정의 혼란과 중복투자가 우려되고, 이때 CM수행기능이 부족한 중소규모 감리회사들의 업무영역은 공사규모별로 기존의 시공감리역할 등으로 고유화할 수 있을 것이다.

기본적으로 책임감리업무의 확대를 CM으로 본다면 CM시행을 하지 않는 경우에도, 현재보다 더욱 향상된 감리서비스는 반드시 요구되며, 이를 위해서는 감리원의 자질향상 방법개선과 함께 현재의 책임에 걸맞는 권한수행을 위한 건설환경의 개선, 해외 CM업자와의 업무연계에 의한 CM기술의 조기습득 등이 필요하다. 이러한 방법으로 수준 높은 감리서비스가 시행된다면, 감리업무의 영역은 자연 발생적으로 CM영역까지 발전될 것이며, 이때가 책임감리면허의 CM면허 전환시점이 될 수 있을 것이다.

일부 국내공사 부실시공의 궁극적 원인은 설계•시공방법의 과오보다는 감리•감독체계의 과오가 큰 것이 사실이다. 시방서에 의한 정확한 감독과 해외발주공사에서의 능력 있는 감리기능이 수행되었다면 부실시공의 많은 원인이 제거될 수 있었을 것이며, 그러한 건설환경이었다면 최근의 CM논의는 10년 뒤에 거론될 수도 있었을 것이다.

즉, 새로운 제도의 도입에 우선해야 할 것은 공사참여자의 의식변환인 것이며, 이를 위해서 최근의 CM시행에 있어서는 발주자, CM업자, 시공자간에 CM업무의 분명한 역할분담과 책임한계를 명확히 명시하여, 공사참여자간에 지극히 상식적 수준으로 CM업무가 진행될 수 있도록 상호간의 CM에 대한 인식을 확고히 해야함을 간과해서는 안될 것이다.

CM제도 시행 근거
CM제도의 도입에 있어서 국내의 실정에 비추어 볼 때 무조건적 도입보다는 국내 실정에 맞게 수정 또는 부분적인 도입의 법률적인 개정이나 신설 등을 통해 효율적인 CM제도 활용을 시도해야 하며, 현재 국내의 CM과 관련된 규정은 다음과 같다.
▶ 건설산업기본법 제 26조 (건설사업관리업무의 위탁)
① 발주자는 필요한 경우 건설사업관리업무의 전부 또는 일부를 건설사업관리에 관한 전문 지식과 기술능력을 갖춘 자에게 위탁할 수 있다.
② 건설사업관리업무의 내용이 관계법령에 의하여 신고•등록 등을 하여야 하는 업무인 경우
에는 당해 법령에 의한 신고•등록 등을 하지 아니한 자는 당해 건설사업관리업무를 위탁받을 수 없다. 다만, 대규모 복합공사로서 공항•고속철도•발전소•댐 또는 플랜트공사의 건설사업관리업무를 수탁받는 자가 건축사•기술사 등 관계법령에 의한 설계 또는 감리업무를 수행할 수 있는 기술인력을 갖춘 경우에는 건축사법 제 23조 제 1항 또는 건설기술관리법 제 28조 제 1항의 규정에 불구하고 설계 또는 감리업무를 함께 위탁받아 수행할 수 있다.

③ 건설사업관리업무를 위탁받은 자는 발주자를 위하여 선량한 관리자의 주의로 위탁받은 업무를 수행하여야 한다.

④ 건설사업관리업무를 위탁받은 자는 자기 또는 자기의 계열회사(독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제 2조 제 3호의 규정에 의한 계열회사를 말한다.)가 당해 건설공사를 도급받도록 조언하여서는 아니된다.

▶ 건설기술관리법 개정(안) 1999. 12.
① 개정사유
건설공사의 책임감리, 안전관리 및 건설 신기술 지정 시행과정에서 나타난 문제점을 개선하고, 환경 친화적 건설기술정책의 추진 및 공공건설공사에 있어서 '건설사업관리(CM)'를 활
성화하기 위한 것이다.

② 주요 골자
- 건설현장에서의 활용성이 높은 신기술을 지정하기 위하여 건설 신기술 심사항목에 '현장 적용성'을 추가하고, '신규성', '진보성'과 유사한 '유일성' 항목은 삭제하는 등 신기술 지
정기준을 명확히 한다. (안 제18조)
- 무분별한 현장점검을 제한하고 현장점검 실명제를 위하여 건설현장 점검시에는 대통령
령에서 정하는 절차, 방법을 따르도록 한다. (안 제21조의 6항)
- 공공 건설공사에 있어 '건설사업관리(CM)를 활성화하기 위하여 건설사업관리 대상공사, 사업관리자 자격 및 대가 등 세부 시행규정을 마련한다. (안 제22조의 2호 내지 제22조의 8호)
- 건설기술관리법 및 산업안전보건법 상 안전관리조직을 일원화하고, 건설공사의 안전관
리계획을 수립하는 경우 안전관리조직과 안전교육에 관한 사항을 포함하도록 한다.
(안 제26조의 2호)
- 환경과 조화된 지속가능한 개발을 위하여 건설교통부장관이 친환경 건시책을 강구하도록 한다. (안 제26조의 3호)
- 책임감리를 시행하지 아니하는 공공 건설공사의 품질확보 및 향상을 위하여 발주청이 민간 감리전문회사로 하여금 시공감리 또는 검측감리를 하게 할 수 있도록 한다. (안 제27조의 2호)
- 발주청은 감리자 선정평가시 건설공사 및 건설공사에 부대되는 설비공사에 대하여 총괄
하여 감리하는 자를 우대하여 선정할 수 있도록 한다. (안 제28조의 7호)
- 감리원의 책임을 강화하기 위하여 감리원이 고의 또는 과실로 발주자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 1년 이내의 업무정지를 할 수 있도록 한다. (안 제33조)
- 안전관리 관련 규정의 실효성을 확보하기 위하여 안전관리계획을 수립하지 아니한 자 등에 대하여 5천만원 이하의 과태료를 부과한다. (안 제43조)

CM의 정의

(참고문헌 : Construction Management란 무엇인가?, 보성각)
1) 일반적 정의
CM은 건설공사의 기획단계부터 설계, 계약, 시공, 시공후 단계까지 전 건설공사 생명주기동안 종합적인 건설관리업무를 의미하며, 공정관리(Time & Scheduling Management), 원가관리(Cost Management), 품질관리(Quality Management) 등은 일부분을 차지하게 된다.
현재의 책임감리가 시공단계에 국한되어 있는 점에서 시공단계의 CM업무는 현재의 책임감리업무를 포함하게 되고, 궁극적으로 현재의 설계•시공간의 부조화를 CM업자가 공사기획단계부터 책임을 갖고 참여함으로써 조화로운 설계•시공이 이루어지도록 한다.

2) 공사수행체계 또는 계약방식으로서의 CM
하나의 건설공사가 완공되기까지에는 다양한 형태의 참여자들이 관련된다. 이때 이들의 관계는 계약에 의해 규정되며 특히 발주자가 이들 중 누구와 어떤 형태의 계약을 체결하는가에 따라 해당 공사의 유형이 구분된다.
즉, 예를 들어, 발주자가 설계자와 시공자를 따로 선정, 계약하여 공사를 수행하면 가장 일반적인 또는 전래적인 공사수행체계라 하여 General Contract라 칭하고, 설계와 시공을 동시에 수행할 수 있는 사업자를 선정하여 공사를 수행하면 Turn-key 또는 Design-build Contract가 된다. 이와 마찬가지로 발주자 가 전반적인 공사계획, 공사참여자들의 관리와 조정, 공사관리 활동 등을 특정 전문회사에게 조언을 의뢰하거나 전담시켜 공사를 수행할 때 이를 CM 공사라 한다.

3) 관리행위 주체로서의 CM
CM이 Construction Management Company를 의미한다면 발주자와 계약을 맺고 있는 전문회사를 말하며, Construction Manager를 의미할 경우에는 CM 전문회사를 대표해 해당 업무를 수행하고 있는 자 또는 공사관리를 담당하고 있는 자가 되며, 후자의 경우에는 CM업자의 소속이 CM 전문회사, 건설회사, 심지어 발주기관이 될 수도 있다.

4) 학문 또는 연구영역으로서의 CM
구미 건설선진국들에서는 국내와 달리 건설관련학과들이 전문분야뿐만 아니라 건설활동 전체를 대상으로 하는 분야가 하나의 학문으로 정립되어 있다.
예를 들어, 미국 대학의 경우 공사견적을 비롯해 공정관리, 원가관리, 품질관리 등의 세부적인 관리부문에서부터 회사나 조직차원에서의 경영부문에 이르기까지 매우 다양한 교과목들이 Construction Engineering and Project Management 또는 Construction Engineering and Management 분야에서 다루어지고 있다.
시공법, 자재, 장비 등을 다루는 Hardware 부문은 물론, 관리활동의 효율화, 컴퓨터 활용, 회사운영의 전략, 국가 건설정책 및 제도, 국가 건설경제 등, 건설과 관련된 Software 부문들 모두가 대상이 된다. 이때의 CM은 건설관리 또는 건설경영 등으로 해석할 수 있다.
그림 2. CM의 정의
(Construction Management란 무엇인가?, 보성각)

CM의 계약형태별 분류
1) 재래식 방식 : 재래식방식으로 설계자가 설계완료 후 시공자가 공사에 참여하는 계약형태이며, 설계•시공간의 정보단절로 인해 설계의도대로의 시공성이 확보되지 않고, 공기지연 소지가 많음.

그림 3. 재래식 계약방식
재래식 계약방식에서 감리자는 CM의 시공단계 역할을 수행하게 되나, 책임감리는 감리원의 자질 문제 및 감리원의 책임에 적합한 업무수행 권한의 부족으로 감독•시공•감리 간의 효율적인 시스템 구축이 되지 않고 있다.
2) 설계•시공일괄, Turnkey 방식
그림 4. 설계•시공일괄, Turnkey 계약방식

설계와 시공을 일괄 시행함으로써, 설계•시공의 조화를 도모하며, 경쟁으로 인한 설계기술의
발전소지 및 책임소재의 명확화, 감독관리의 용이함이 있으나, 발주자의 공사관련 전문지식의 습득이 어려우며, 계약자의 이윤 추구에 따른 부실시공시 감독상의 어려움이 있다.
3) CM-for-Fee(순수형 CM)
CM업자가 발주자의 대리인(Agency)인 역할로서 시공에 대한 책임은 없으며, 기획•설계•시
공단계의 총괄적 관리업무만을 수행한다.
순수형 CM 계약방식에서 CM업자의 역할은 현재의 책임감리업자와 유사한 기능을 갖게 되나, 차이점은 공사기획단계부터 시공후 단계까지 전 과정을 CM업자가 총괄적으로 관리하는 것이며, 이로써 발주자의 의도가 설계•시공과정에 유기적으로 전달되도록 한다.
또한 설계, 시공업자의 선정과정에도 발주자에게 조언을 하게 되며, Fast-tracking에 의한 설계완료 이전에 단계별 분할시공을 할 수 있도록 하는 것도 CM업자의 역할이 된다.


그림 5. CM의 계약방식
그림 6. Fast-tracking 공사수행 방식
4) CM at Risk (위험형 CM)
위험형 CM은 CM업자가 관리적 업무 외에 시공까지 책임지는 형태로서 부실시공에 대한 위험성을 책임져야 하는 계약방식이다. 현재의 Turnkey 방식과 차이점은 설계는 별도의 설계자가 하고, 관리업무 및 시공을 CM업자가 수행한다는 점에서 차이가 있으며, 이때도 CM업자는 설계과정에서 발주자의 의도가 적용되도록 설계자와 긴밀히 협조해야 할 의무가 있다.
CM업자는 시공을 책임지게 되므로 발주자와 계약시 관리업무 및 시공 전체에 대한 가격으로 계약을 하게 되며, 이러한 의미로 최고가 보증형 (Great Maximum Price - GMP) CM이라고도 하며, CM의 효율을 극대화하기 위해서는 바람직한 제도로 볼 수 있다. 그러나 CM업자의 이윤추구로 인한 부실시공 우려는 여전히 상존하며, CM업자의 도덕성, 시공능력 등이 중요한 변수가 된다.
그림 5에 있는 CM 계약방식에 따른 각각 장•단점은 표 1과 같다.

표 1. CM 계약 방식에 의한 장•단점
계약 형태
기본 개념
장 점
단 점
재래식 방식
설계, 시공 과정 분리 ▶ 설계완료 후 시공으로 설
계의 완벽성

▶ 초기 프로젝트 비용의 소
액화 ▶ 시공자, 설계자와의 적대적
관계 성립

▶ 설계•시공의 부조화
▶ 공사 기획 업무의 과다
▶ 책임소재의 불분명
▶ 공사기간 장기화 우려

CM-for-Fee
CM업자는 자신의 업무에만 책임을 진다. ▶ 순수형 CM
▶ CM업자는 공사결과에 대한 책임 없음
▶ Fast-Track 시공-공
기단축 ▶ CM업자의 책임감 부실우려
▶ 시공에 책임이 없으므로 관리의 한계성

CM-at-Risk
시공상의 위험, 비용 추가에 대한 책임을 진다. ▶ 위험형 CM

▶ CM의 적용효과 극대화
▶ CM의 기술개발 축적
가능 ▶ 발주자의 시공에 대한 경험
습득 저해
▶ 설계, 시공의 통제 어려움
▶ 시공부실의 우려

CM의 주요 업무
(참고 문헌 : 건설관리 및 경영, 보성각)
미국 CM협회(The Construction Management Association of America-CMAA)가 제시하고 있는 표준 CM 서비스(Standard CM Services and Practice)를 중심으로 한 CM업자의 업무는 다음과 같다.

CMAA에서는 CM의 표준 서비스와 연계한 공사의 단계는 다음과 같다.
■ 공사기획단계 (Pre-design phase)
■ 설계단계 (Design phase)
■ 입찰 및 계약단계 (Procurement phase)
■ 시공단계 (Construction phase)
■ 완공후 단계 (Post construction phase)

위의 5단계에 대해 표준 CM 서비스(가장 기본적인 기능)는 각 단계별로 다시 다음의 6가지 기능별로 업무내용을 구성할 수 있다.
■ 프로젝트 관리 (Project management)
■ 비용관리 (Cost management)
■ 일정관리 (Time management)
■ 품질관리 (Quality management)
■ 프로젝트 및 계약 조정업무 (Project/Contract administration)
■ 안전관리 (Project safety programs)

1) 발주자 측의 CM 업무
발주자(Owner)는 건설 프로젝트의 주문자이기도 하고 완성된 건설 프로젝트의 시설이나 구조물의 소유자가 되거나 관리자가 되는 일이 많다. 또 건설 프로젝트의 수행에 필요한 자금을 조달할 수 있는 역할을 가진다. 이 조달한 자금을 집행하는 권한이 있는 입장이라는 것은 발주자의 첫 번째의 업무라고 할 수 있다.

발주자의 기본적인 역할과 업무는 다음과 같이 요약할 수 있다.

◈ 공사에 필요한 자금 조달과 부지 취득
◈ 실행가능성 조사
◈ 법적 책임 - 사업의 인•허가, 환경영향평가, 주변 주민으로부터의 보상 문제
◈ 설계도서의 작성 - CM업자이나 컨설턴트와 공동으로 실시
◈ 공사의 감독 - CM업자이나 컨설턴트와 공동으로 실시
◈ 공사도급계약의 작성 - CM업자이나 컨설턴트와 공동으로 실시
◈ 도급계약 체결 및 공사대금지불의 결정
◈ 각종 시설의 운영 및 시설 유지 등으로 분류할 수 있다.

또한, 발주자가 CM 공사에 참여하면서 CM업자와의 관계에서 주의해야 할 사항들은 다음과 같다.

◈ CM업자의 책임에 해당하는 업무의 간섭
◈ CM업자에게 위임한 프로젝트의 지휘권에 대한 침해
◈ CM과 협의를 거치지 않은 비공식적 독단적인 공사내용•공사 계획 변경

2) 설계자 측의 CM 업무
설계자는 설계의도가 공사과정에 적절히 반영되고 있는지의 여부를 확인하고, 설계변경에 대한 검토•승인을 해야 한다. CM업자에게 설계의도를 정확히 전달하여 다른 업무와의 사전관계가 원만하게 이루어질 수 있도록 하는 한편, 도급자가 작성한 시공도면이 설계방향과 일치하는지의 여부를 판단해야 한다. CM업자가 시공성 검토를 통해 설계변경을 제시할 경우, 변경내용이 전체적인 설계맥락에 비추어 별로 큰 차이를 발생시키지 않는다면 적극적으로 협력해야 한다.

CM 업무하의 설계자의 책임사항은 다음과 같다.
◈ 공사 진행상황을 전과정에 걸쳐 파악하고 현장의 요구사항에 대해 신속히 대응
◈ 설계의도가 공사현장에서 적절히 반영되고 있는가에 대한 검토
◈ 현장 설계변경에 대한 최종 승인
◈ 납품업자, 하도급자의 설계검토
◈ 필요시 시공단계에 참여하여 CM업자가 설계의도를 정확히 파악하고 있는가를 확인

또한, 경우에 따라 사전결정에 의해 CM업자 대신 설계자가 업무를 수행할 수 있다.
◈ 현장에서 Engineering 부분에 대한 연락업무
◈ Engineering과 Construction에 대한 전체 일정계획
◈ 전체 공사비 계획 및 관리
◈ 일부 계약관리 업무
◈ 반입 자재 검사

3) 시공자 측의 CM 업무
시공자의 역할은 전통적인 건설방식에서의 경우와 큰 차이가 없지만 공사의 세부계획과 일정계획을 파악하여 추진계획을 수립하고, 적절한 시공법과 장비를 선정•활용하고, 인력•시공자 책임의 자재공급•공사의 품질•안전성 확보 등에 기본적인 시공자에 관한 책임과 권한을 유지하며, CM업자가 요구할 경우 필요한 모든 정보를 제공해야 하고 CM업자의 질의에 응답하여야 하며 다른 시공자들과 최대한 협조해야 한다.		  
 
 
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